新築物件の着工総戸数は年々減少しています。(※1)
一方で、首都圏における中古マンションの成約数は、2019年に過去最高を更新しました。(※2)
中古物件の増加に伴い、中古物件の資産価値を高めるリノベーションの認知も広がり人気が高まってきています。
そして、リノベーションを前提に中古物件を購入し運用するリノベーション投資も注目を集めています。
今回はリノベーション投資をご検討されている方へ向けて、リノベーションを前提とした際の中古マンションの選び方をご紹介します。
※1 平成30年度 住宅経済関連データより
※2 首都圏不動産流通市場の動向（2019年）より
目次
リノベーション投資とは
土地や建物といった不動産を購入して運用し、利益を得る不動産投資。
不動産投資の一種であるリノベーション投資とは、中古物件を購入しリノベーションした上で売却または賃貸運営し、収益を得る投資方法です。
リノベーションをして付加価値を付けることで、物件の購入額を上回る収益を得ることが可能になります。
リノベーション投資のメリット
中古物件をリノベーションし物件やお部屋の資産価値を高めるリノベーション投資。
新築物件の投資と異なり、どのようなメリットがあるのでしょうか？
1. 物件価格が安い
初期費用が高額になりやすくまとまった資金が必要となる新築物件に比べて、中古物件は費用を抑えて購入することができます。
リノベーションの施工費はかかりますが、総額でも新築物件より少ない費用で投資を行うことができます。
2. 立地条件が良い
中古物件は新築物件よりも先に建設されているため、立地条件が良い物件が数多く存在します。
好立地なほど高い賃料で貸し出せるため、立地が良い物件を購入できることは大きなメリットと言えます。
3. 対象となる物件数が多い
「新築」と呼称できる物件は、建築から1年以内であり、かつ一度も入居した者がいない物件に限られます。
そのため中古物件の方が遥かに物件数が多く、幅広い選択肢があります。
リノベーション投資の注意点
続いて、リノベーション投資ならではの注意点をご紹介します。
1. 物件購入費と施工費のバランス
1つ目は物件購入費と施工費のバランスです。
リノベーション投資には、物件の購入費に加え、リノベーションの施工費がかかります。
安易に物件価格が安いからといって築古すぎる物件を購入してしまうと、リノベーションに多額の費用がかかる可能性があります。
そのため物件価格と施工費のバランスには注意し、総額を確認することが必要です。
あらかじめリノベーション施工費を見積もった上で、物件購入を検討しましょう。
2. 稼働までに時間がかかる
リノベーションには施工期間が必要です。
弊社の施工では、施工準備期間も含めて約1ヶ月半〜2ヶ月半の時間がかかります。
その期間は稼働ができないため、収益は得られません。
また同様に、入居募集期間も稼働ができないため入居付けのスピードも重要となります。
3. 継続的なメンテナンスが必要
中古物件を長く運用するためには、継続的なメンテナンスが欠かせません。
もちろん新築物件においてもメンテナンスは必要ですが、築古な分、回数や費用がかさむことは考慮しておかなければなりません。
物件を選ぶ際にチェックするポイント
それでは、リノベーション投資先の物件を選ぶ際にチェックすべき項目を10個ご紹介します。
今回はリノベーション後物件を賃貸する場合を想定して、賃料アップ・入居付けに影響するものやリノベーション施工に関するものをご紹介します。
1.立地
立地は賃料相場を決める主要要因のため、とても重要です。
地震等災害時のリスクがある湾岸部よりは、内部にある物件が人気です。
2.駅の利便性
駅からの距離など、交通の利便性も入居付けや賃料に影響します。
駅からの距離は近ければ近い程良いですが、15分が許容範囲となることが多く一つの目安となります。
また、2路線以上利用できるとなお良いです。
3.築年数
建築後物件の価格は年々下がり、築20年を超えるとほぼ底値となります。
新築・築浅の物件は資産価値の下落がとても激しいです。
一方、旧耐震基準で建築された物件（1981年5月31日以前の竣工）は、ローンの審査が難しくなることがあります。
また、築古物件はすぐに建て替えが必要になる可能性もあります。
価格が安定し始め、かつ今後も数十年の運用が見込める築20年程度の物件がおすすめです。
中古マンションの築年帯別平均価格
引用：築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2015年）- 公益財団法人東日本不動産流通機構
4.耐震性
1981年5月31日以前に使用されていた建築に関する基準を旧耐震基準、
1981年6月1日以降から使用されている基準を新耐震基準と呼びます。
旧耐震基準は新耐震基準に比べて基準が緩かったため、強度等が十分でない可能性があります。
どちらの基準で施工された物件か、必ず確認しましょう。
一概に旧耐震基準で施工された物件が望ましくないわけではありませんが、竣工以降、耐震診断を受けたことがあるか、耐震補強をしているかの確認は行ったほうが良いでしょう。
5.構造
構造によりリノベーションの施工が制限されるものがあります。
代表的なのが木造・鉄骨造やRC造の壁式構造です。
木造・鉄骨造
木造や鉄骨造の住宅は、多くの柱で建物を支えています。
そのためリノベーションをし壁を壊しても、柱が残る可能性があります。
壁式構造
RC造はラーメン造と壁式構造と呼ばれる2つに分類されます。
ラーメン造は柱と梁で枠組みを作り建物を支えている構造です。
そのため、壁を壊しても耐震に支障はありません。
一方壁式構造は、その名の通り壁で建物を支えています。
そのため、建物を支えている構造壁を壊すことができず、間取り変更などが制限されます。
6.眺望・日当たり
眺望や日当たりの良さは入居者様に喜ばれるため、反響をより多く獲得し、空室期間を短縮できる可能性があります。
方角は日当たりの良い南向きが一番人気です。
7.管理状況
一棟購入でない場合、室内はリノベーションできれいにできても共用部には手を付けられません。
共用部の状態も入居付けに影響するポイントであるため、しっかりとチェックしてください。
チェック項目
・外壁にひび割れ等はないか
・バルコニーにサビ等はないか
・屋上の防水に膨らみや水溜まりがないか
・エントランスや階段、ゴミ置き場等の清掃が行き届いているか
・その他、壊れたままのものがないか
8.管理規約
マンションには管理規約があります。
規約により施工できないリノベーション工事がある場合があるため、管理規約を事前に確認しておきましょう。
以下は、実際に設けられている規約項目です。
・床下の遮音規定（遮音施工が必要になり、工事費用が大きく変わります）
・フローリングの使用が禁止されている（絨毯のお部屋になります）
・建物に穴が開けられない（エアコンがつけられません）
・電気容量に制限がある（エアコンの増設やIHコンロの口数を増やすことが難しい可能性があります）
・給湯器が室内設置のみ（見た目の問題だけではなく室内給湯器は室外のものと比較し値段も倍以上となります）
・お風呂の交換禁止
その他、専有部と共用部の範囲の確認も行ってください。
共用部は、ご自身で交換や修繕などができません。
どこまでの範囲をリノベーションすることができるのか、事前に把握しておきましょう。
窓枠・窓ガラス、玄関ドアは共用部であることが多いです。
リノベーションを決めたら以下の項目も確認が必要になります。
・工事申請方法
・工事車両の駐車スペースや資材搬入時の共用部利用規約
9.リノベーションしやすい間取りか
物件の印象を大きく変えることができるリノベーションですが、できることとできないことがあります。
先述したように建物を支えている柱や壁を取ることや、水が通る排水管の位置を変えることはできません。
お風呂やトイレなどの水回り設備は、排水管の位置により設置可能な場所が限られます。
リノベーションでは配水管の位置を変えることはできないため、元々水回り設備が近い位置にあり、まとまっている間取りの方が好ましいです。
また、斜めになっているなど形がいびつであったり、特徴的過ぎる物件は入居者の幅を狭めてしまうため避けたほうが良いでしょう。
10.過去の修繕履歴
共用部やお部屋の過去の修繕履歴を見ることで、以下の2点が確認できます。
① きちんと管理されてきている物件であるか
管理状況が確認できると共に、物件の寿命を予測することができます。
メンテナンスが定期的にされている物件であれば、今後も長く運用できる可能性が高まります。
② リノベーションで施工すべき場所がどこか
エアコン、給湯器、水回り設備等の交換履歴や漏水の有無等を確認しておくことで、施工すべき場所が分かります。
直近で修繕履歴があれば、手を加える必要がなく施工費を抑えられるかもしれません。
少なくとも、最も交換費用が高い水回り設備の履歴は確認しておきましょう。
また、今後の修繕予定があるかどうかも確認しておきましょう。
多くのマンションでは共用部の修繕に備えて、入居者から修繕積立金を集金しています。
しかし修繕のタイミングで積立金が溜まっていないと、臨時で修繕費を負担しなければならないことがあります。
そのため近く大規模な修繕が予定されているか、修繕積立金の蓄積があるか把握しておくと安心できます。
築古物件を現代の生活スタイルに合わせて変えることができるリノベーションですが、変えられるものと変えられないものがあります。
物件によって施工費や得られる利益は大きく変わってしまうため、最初の物件選びが重要です。
早期に入居付けと賃料アップを叶えるリノベーションについては、グッドルームにご相談ください。