不動産賃貸経営を行う上で、自己資金だけで経営するのは難しいですよね。
最近は自己資金のない人でも条件によっては銀行が全て融資をしてくれ、自己資金なしでの不動産投資を始める人も増えているようです。
銀行で一度借入をしたローン。交渉次第では、金利を下げることが可能ってご存知でしたか?
今回は、マネーの専門家・菅井敏之氏に金利を下げる交渉のために注意する3のことを教えていただきます。
1．黒字先であることが前提
赤字の事業に対して銀行が金利を下げることはありません。
銀行が金利を下げることを応諾する理由は、他行への借り換えを阻止するため。赤字事業をわざわざ肩代わりする銀行などありません。
赤字が続けばむしろリスク先としてみなされ、金利引き上げ対象となります。
税金対策と称して事業用としての経費としては疑問符が付くような費用を経費として計上、赤字決算にする方は多いですが、銀行は経費がかかっていればその事業はそれだけ経費をかけなければ運営していけない事業とみなします。
税務署と銀行に二枚舌は通用しません。
銀行は決算資料に明示されてある数字で経営状況を判断します。
金利を下げたければ、経費をかけず運営して黒字の健全経営を行うことが大前提なのです。
2．預金積み増しを材料に交渉する
特に地方銀行や信用金庫の場合、預金増強キャンペーンの月があります。
7月12月などボーナス月です。
そのタイミングに合わせて預金積み増しを材料に金利交渉を行うのです。
金利引き下げ稟議は担当者にとって気の重い仕事です。
預金ノルマのかかるこのタイミングに合わせれば、担当者の作業優先順位は上がります。
稟議書にも「本件応諾を機に、定期預金５百万獲得済」と書けば、稟議の通りもよくなります。
上司に「代替メリットは交渉したのか！」と詰められることもありません。
預金は自身名義のものでなくても構いません。親・兄弟・親戚・・。いづれの名義でもあなたの「関連預金」として評価の対象となります。
お金を貸してくれ、という話ではないのですから事情を話して、親しい方に預金協力して貰いましょう。
3．他行からのアプローチ
借りている銀行に「他行から低金利での提案を受けている」と伝え、金利交渉を行うことは効果的です。
銀行にとって金利収入こそが利益の源泉。融資獲得に必死になってる中、他行に乗り換えられることは絶対に阻止したい。
他行の提案書を見せて本気度を示せれば、交渉は優位に進められます。
債務者である私たちにとって、他行に乗り換えれば登記費用が発生します。しかし借りている銀行が同じ水準まで引き下げてくれれば、余計な費用を払ってまで乗り換える必要はありません。
他行条件を提示し、既に借りている銀行に金利引き下げを申し入れすることが最も効果的な金利交渉手段です。
銀行にとって最も回避すべきは、事前相談ないまま他行に肩代わりされること。
もしそのような事態となれば、取引履歴に記録され、それ以降その銀行からの資金調達は難しくなります。
上手にコミュニケーションを取り、誠意をもって、粘り強く金利交渉をしていきましょう。
書いた人 菅井敏之
6棟のオーナーとして、年間7,000万円の不動産収入がある。
著書『お金が貯まるのは、どっち！？』（アスコム）は40万部を突破し、
2015年オリコンランキングビジネス書部門第1位を獲得。
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