「築年数が経過するにつれて空室が目立つようになってきた。」「体力的に自分で管理をするのが厳しくなってきた。」
賃貸経営を行う上で常に課題となる、空室リスクや管理に伴う負担を懸念に思っているオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか？
今回は、賃貸物件オーナー様のご負担を軽減し、安定した賃料収入を叶える「サブリース」についてご紹介します。
目次
１.サブリースって？
サブリースの意味
サブリースとは、「又貸し」「転貸し」を意味します。
賃貸不動産におけるサブリースとは、オーナー様が所有する賃貸物件をサブリース会社が借り上げ入居希望者に賃貸(転貸し)するサービスのことを指します。
オーナー様へは、入居者への貸出賃料から、平均的に10-20%の手数料を差し引いた残りの80-90%の賃料が支払われます。
実際の入居状況に関わらず賃料が支払われるため、オーナー様は物件の稼働率に影響されず安定して賃料収入を得ることができます。
マスターリースとサブリース
「サブリース事業」とは、オーナーから一括して借り上げた物件を入居者に転貸しするまでの一連の事業全体のことを指します。
その中で、サブリース会社がオーナー様の賃貸物件を一括借り上げする契約を「マスターリース契約」、サブリース会社が賃貸物件を入居希望者に転貸しする契約を「サブリース契約」と呼びます。
２.サブリースのメリット・デメリット
・安定した賃料収入を得ることができる
・管理業務を代行してくれる
サブリースを利用するメリットはなんといっても、安定した賃料収入を得ることができる点にあります。
例えば以下のような条件でサブリースを行った場合、
- 一棟全5部屋をサブリース
- 入居者への貸出賃料10万円
- サブリース会社への手数料10%
貸出賃料が10万円、手数料が10%のため、オーナー様への支払い額(サブリース会社の借り上げ額)は1室あたり9万円となります。
もし5部屋のうち1部屋が空室だった場合、通常賃貸であれば10万円×4部屋＝40万円がその月の賃料収入になります。
しかしサブリース契約をしていた場合、入居状況に関わらずサブリース会社から借り上げ額が支払われるため、9万円×5部屋=45万円の賃料収入が毎月支払われます。
入居者がいてもいなくても毎月一定の賃料が保証されるので、空室リスクを抱えず安定的に賃料収入を得ることが出来ます。
もう１つのメリットは、管理業務を代行してくれる点にあります。
サブリース会社によって多少請負内容は変わりますが、入退去の手続き、トラブル対応、清掃といった管理業務も代行してくれるので、時間が限られている、体力面で不安があるオーナー様にはおすすめのサービスとなっています。
・最高賃料を得ることはできない
・定期的に保証賃料の見直しがある
・入居者を選べない
サブリースを利用するデメリットはまず、最高賃料を得ることはできない点にあります。
通常賃貸ではオーナー様がご自由に賃料を設定することができますが、サブリース契約ではサブリース会社との契約に基づき賃料が決定し、また、毎月手数料を支払う必要があります。
そのため、最高額の賃料を得ることはできません。
また、定期的に保証賃料の見直しがあり、サブリース開始時の借り上げ賃料が必ず続くわけではないということを考慮しておかなければいけません。
見直し期間は会社により異なりますが、2〜3年に1回のペースで賃料の見直しが行われることが多く、賃料の見直しによりオーナー様へのお支払い額が減少してしまい、トラブルになってしまったケースも少なくありません。
さらに入居者の選定もサブリース会社に委ねることになるため、オーナー様の意に沿わない入居者選定が行われてしまう可能性もあります。
３.サブリースの注意点・会社の選び方
同じサブリース会社でも、賃料設定や借り上げの条件は異なります。
1社だけでは適切かどうか判断しづらいため、複数のサブリース会社に話を聞き比較検討するのが良いでしょう。
その際、ご確認いただきたい箇所が数点あります。
まず、サブリース事業を行っている会社の借り上げ条件がご自身の物件に該当するか確認しましょう。
会社により借り上げの対象としている物件は様々です。
その次に必ずチェックしていただきたいのが、経営状況や実績です。
当然ではありますが、サブリース会社が倒産してしまうとオーナー様へのお支払いもストップされます。
実際に、サブリース契約を結んでいた会社が倒産し、その結果融資を受けていた銀行へのローンの返済が出来ず自己破産をせざるを得ない状況になってしまったという事例もあります。
長期的にきちんと事業を続けられるのか、その会社の経営状況や実績は要チェックです。
また、オーナー様とサブリース会社との間でトラブルや訴訟になりやすい賃料見直しの項目についてもしっかりと把握しておく必要があります。
一般的に賃貸物件は築年数が増えるごとに賃料が下落する傾向にあります。
賃料の見直し期間が短いと、あっという間に借り上げ賃料が下落してしまう可能性があるため、保証額や契約期間だけでなく賃料の見直し期間も適切であるかどうか確認しましょう。
４.グッドルームのサブリース
グッドルームにおいても、強みであるリノベーションと客づけ力を生かし、物件を借り上げた後、リノベーションを行い、家具家電付きマンスリーマンション「goodroom residence」として入居者に転貸するサブリースプランをご用意しています。
他のサブリースとの大きな違いは、
✓リノベーションがセットになっているため、物件価値が高まる
✓サウナやカフェ・シェアラウンジなどの3rd placeを併設させ、より集客力の高い物件にできる
✓マンスリーマンションまたは家具家電付き賃貸として転貸するため、より高い賃料が設定できる
✓保証期間終了後も「goodroom」で入居募集ができる
といった点です。
マンスリーマンションはホテルよりも安く長期滞在ができるため出張などのビジネスユースとして人気が高く、また一般的な賃貸よりも高い賃料収入が見込めます。
オーナー様ご自身でマンスリーマンションを運営される場合、入れ替わりが多くなるため空室リスクが高まることを心配される方も多いですが、goodroom residenceの場合、運営は全て弊社で行うため、オーナー様は通常賃貸よりも高めの賃料を安定的に得ることができます。
また、サブリース終了後も通常の賃貸物件としてお部屋探しポータルサイト「goodroom」にて入居募集をお手伝いさせていただけることもポイントです。
リノベーション物件に強い「goodroom」で募集することで、より入居が決まりやすくなります。
「これまで賃貸経営で空室に苦労してきた。」「リノベーションしても本当に賃料が上がるのか不安。」といったお悩みを抱えるオーナー様におすすめのサービスとなっています。
>>「goodroom」がリノベーション物件に強い理由はこちら
事例
実際にグッドルームでサブリースし、goodroom residenceとして運用している事例をご紹介します。
依頼背景・お悩み
(リノベーション前のお部屋)
築35年、3階建て70戸の大きな建物で、学生寮として運用されておりましたが、ニーズの低下から閉寮してしまい活用方法にお悩みのオーナー様です。
これまでと異なる入居者ターゲットにしたいが、なるべく既存状態を活かしてコストを抑えつつ長期的に安定した収益を実現したいとご要望でした。
そこで、グッドルームにて弊社が借り上げ、マンスリーマンションとして運用するご提案をいたしました。
施工内容
(リノベーション後のお部屋)
- 若い社会人をターゲットに、手紙社とコラボレーションし、地域に開かれた建物へ
- グッドルームにて運営を前提とした賃料で借り上げ＆既存活用でコストカット
- サウナやシェアラウンジなどを付帯させ建物全体の付加価値を向上
- 家具家電付き＋ホテルライクな内装で寄宿舎のデメリットを解消
図面のビフォーアフター
(左：リノベーション前の図面 右：リノベーション後の図面)
収益結果
居室に水回りなし、広さ12㎡の狭小ワンルームにも関わらず、プレオープン時から稼働率90%以上の維持に成功しております。
今回は賃貸経営の１つの手法としてサブリースのご紹介をさせていただきました。
賃料保証により空室リスクが回避できるサブリースは、オーナー様にとって大きなメリットがあります。
しかし、大きなトラブルに発展しかねないサービスでもありますので、貸出先はしっかりとご検討くださいね。
グッドルームのサブリースは、賃貸リノベーションに特化した弊社ならではの物件価値の向上と客付力が魅力となっています。
空室リスクにお悩みのオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください。