築年数が経過し空室が目立つようになってしまった物件でも、リフォームやリノベーションで設備や間取りを一新することで物件価値を再生し、長期的に賃貸経営を継続できた事例はたくさんあります。
とはいえリフォームやリノベーションをするとなると、決して安くはない施工費用が必要となります。
今回は、リフォーム・リノベーションに興味があるものの資金繰りに悩んでいらっしゃるオーナー様へ向けて、賃貸リノベーションで活用できるローンの種類やその特徴をご紹介します。
目次
ローン選びの基本
近年ではさまざまな金融機関がローン商品を展開しており、どのローンを選べば良いか迷われる賃貸オーナー様もいらっしゃることと思います。
ここでは、金利や借入条件など、ローンを選ぶ上で注目していただきたいポイントをご紹介します。
提供機関
賃貸住宅のリノベーションで利用できるローンは、銀行や信販会社(カード会社)、消費者金融といった民間の金融機関をはじめ、日本政策金融公庫や住宅金融支援機構といった公的な金融機関からも借り入れることが可能です。
公的機関は営利目的ではない分、民間の機関と比較して、金利が低めに設定されています。
しかし、日本政策金融公庫は事業への融資が目的の機関で、住宅金融支援機構は高齢者や低額所得者、子育て世帯など、住居の確保が難しい方の家探しの促進を目的とした機関であるため、それぞれ融資にあたり条件を満たす必要があります。
金利
ローンを選ぶ上で注目していただきたいことは”金利”です。
金利とは、お金を借りた人が借りたお金に対して支払う利息の割合のことです。
当然のことですが、ローンで資金を借り入れるとこの利息を上乗せして返金しなければなりません。
金利には固定金利と変動金利の2種類があります。
固定金利
貸付期間中、金利が変動せず固定されているタイプです。事前に支払い総額が分かるため収支計画が立てやすい一方で、変動金利よりもやや高い金利が設定されています
変動金利
返済途中に金利が定期的に見直されるタイプです。一般的に、最も低い金利が設定されています。しかし、金利の変動により返済額も見直されるため正確な総額が分かりません。
金利が上昇しなければ総返済額は固定金利の場合よりも少なくなりますが、逆に金利が上昇してしまった場合は返済に苦労する可能性もあります。急激な金利上昇による負担を軽減するため、5年ルール(※1)や125%ルールと(※2)といった制限を設けている金融機関もあります。
(※1)5年ルール
一般的に半年に1度金利が見直されるが、その際に変動があってもすぐに毎月の返済額が変わるわけではなく、5年間は返済額が変わらないというルール。
(※2)125%ルール
返済額を増加させる場合に、直前の返済額の125%までを上限とするルール。
金利による返済総額の違い
リフォームやリノベーションに必要な金額は大きいため、金利1%の違いでも返済総額に大きな差が生まれます。
例えば、500万円の融資を、返済期間20年間(240回払い)で受けたとします。
A社の金利が4%、B社の金利が5%だった場合、以下のような利息総額・返済総額となります。
| A社(金利4%) | B社(金利5%) | |
|---|---|---|
| 利息総額 | 2,271,583円 | 2,919,397円 |
| 返済総額 | 7,271,583円 | 7,919,397円 |
金利が1％異なるだけで、返済総額が約64万円も上がる計算になります。
金利のタイプや数値によって、返済額に大きな差が生まれるため金利には注意して契約しましょう。
審査基準
収入や担保が必要か否か、保証人が必要か否かといった審査基準もローンによって異なります。
担保や保証人は不要である方が借り入れしやすいですが、
担保や保証人をつけることで、借入れできる限度額が上がり、金利も低くなる傾向にあります。
そのため、審査基準が低いほど良いとは言い切れません。
その他の借入内容
その他、借入れの限度額や、返済期間などもローンによって異なり、さらに借入れ額や借入れ期間によって金利が変わるタイプのローンなどもあります。
ご自身がどれくらい借入れしたいのか、どれくらいの期間で返済する予定なのかということを考慮しながら、より返済総額が抑えられるローンを選択するようにしましょう。
賃貸住宅のリノベーションで活用できるローン
金融機関によっては賃貸住宅専用のリフォームローンを商品として取り扱っているところもあれば、事業内容を問わず融資を行っているところもあります。
ここでは、賃貸住宅のリノベーションで活用できる2種類のローンをご紹介します。
賃貸リフォーム・リノベーション専用ローン
賃貸リノベーションでローン利用を検討される際に気を付けていただきたいことは、住宅ローンは利用できないという点です。
“住宅ローン”や”リフォームローン”という名目で、自宅のリフォーム・リノベーションのみを対象としたローンが多く販売されています。
オーナー自身が住む自宅は生活に必要不可欠なものであるため、さまざまな方が購入できるよう返済期間が長く、金利も低めに設定されています。
しかし、賃貸リフォーム・リノベーションはあくまで事業目的のローンと認識されるため一般的に住宅ローンより高い金利設定となっています。
そのため、自宅と賃貸のリフォームローンは区別して販売されていることが多いです。
自宅と賃貸を併用している物件の場合でも、貸店舗や貸事務所部分は対象外となる可能性があるためあらかじめ確認しておく必要があります。
賃貸住宅で利用できるローンは、自宅にも賃貸にも併用できる”リフォームローン”や賃貸物件のリフォーム・リノベーションのみを対象とした”賃貸専門リフォームローン”などといった名目で展開されています。
利用用途が限定されている分、適用される金利が約2.5〜5%程度と一般的なフリーローンより低いのが特徴です。
継続して安定した収入があるかというような一般的な審査基準に加え、これまでの賃貸物件の運営歴なども審査材料となる場合が多くあります。
事業者向けフリーローン
フリーローンとは、名前のとおり融資を受ける目的が定まっていない事業者向けの多目的融資です。
信販会社や銀行、消費者金融など、多くの金融業者から販売されています。
来店を必要としない場合も多く、審査基準の低さや融資を受けられるまでの機関が短いことが魅力です。
金利は約4.0%～15%ほどで、個人向けのフリーローンよりは低い金利設定ですが、賃貸リフォーム専用ローンよりは高い設定となっている場合が多いです。
賃貸リノベーションをする際の借入先の選び方
ローンの借入を検討される際、オーナー様ご自身で金融機関にお問い合わせされることはもちろんですが、賃貸リノベーションの場合、管理会社やリノベーション会社の提携先の金融機関に申し込みをすることができます。
ここではご自身で金融機関を調べ直接お申し込みされる場合と、管理会社やリノベーション会社の提携先からのお申し込みされる場合の特徴をご紹介します。
オーナー様ご自身で直接申し込む
オーナーご自身で直接申し込むメリットは、自由に選ぶことができるという点です。
管理会社やリノベーション会社の提携先から申し込む場合、業者が絞られてしまいますが、ご自身で探すことで、信頼している金融機関を利用することができます。
管理会社やリノベーション会社の提携先
管理会社やリノベーション会社の中には、オーナー様へ向けたリノベーションローンを金融機関と提携している会社があります。
管理会社やリノベーション会社の提携先を利用するメリットは、優遇が受けられる可能性があるという点です。
特に管理戸数が多い管理会社ほど、個人で申し込むよりも低い金利や担保を入れずに融資を受けられるなどの優遇が大きくなる傾向にあります。
また、金融機関の窓口に出向く必要がないため手続きの手間が減るというメリットもあります。
賃貸リノベーションにおけるローンの利用場面
ローンとはお金を借り入れることであるため、当然ですが借金となります。
また利息がかかるため、借入額以上のお金を返済しなければなりません。
しかし、それでもローンを利用していただいた方が良いケースもあります。
賃貸リノベーションにおいてローンの利用がおすすめの方ケースをご紹介します。
税金対策をしたい場合
税金対策のためにあえて、ローンを利用する方もいらっしゃいます。
ローンを組むことでそのお金は債務であると認定され、税額を計算する際に債務控除が適用されます。
債務控除とは、税額を決定する際に財産から引いて計算できるものを指します。
リフォーム・リノベーションにおけるローンも債務にあたり財産から控除されるため、評価額を減らすことができ節税に繋がります。
複数の資産運用を行っている場合
複数の資産運用をされている場合、他の投資に回す資金を確保するためにローンを利用される方もいらっしゃいます。
ローンを組むことで利息が生じますが、今ある現金を他の投資に回すことで利息分以上の投資収益を得られる可能性があるという場合は、ローンを組まれて資金を投資に回してしまうことがおすすめです。
手元に資金がない場合
上記のようなケースに加え、もちろん手元に資金が少なくすぐには施工費用を払えないという方もローンを利用されています。
現在所有している現金が少なくても、収入や担保によって融資を受けることができます。
しかし、負債を抱えることや利息が生じることに抵抗があるという方もいらっしゃるかも知れません。
そのような場合には、手元資金がなくてもリノベーションを受けられる、小田急サブリースのようなサブリースプランを利用する選択肢もあります。
小田急サブリースは、小田急電鉄がリノベーション施工費を代わりに支払い、物件をサブリースすることで賃料と施工費を相殺していくサブリースプランです。
この小田急サブリースを利用することで、オーナー様は手元資金0でもリノベーションを行うことができ、サブリース期間の終了後からは、きれいな状態で従前よりも高い賃料で賃貸できる物件で賃貸経営を再開することができます。
小田急サブリースの詳細はこちら
>>>「リノベーション付き「小田急の『安心』サブリース」って?前編」
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>>「改修したいが、手元に資金がない」
今回は賃貸リノベーションに活用できるローンについてご紹介しました。
賃貸リノベーションで利用することができるローンは様々な種類があり、管理会社やリノベーション会社に相談することで優遇が受けられることがあります。
また、ローンではなく小田急サブリースのようなサブリースプランを利用することで手元資金がなくてもリノベーションを行うことができます。
借り入れ金額が大きいリノベーションでは、1%の金利の違いでも返済額に大きな差が生まれます。
賃貸リノベーションの資金調達にお悩みのオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください。