賃貸市場の繁忙期は、4月に入学や就職、転勤などで人々の移動が多くなるため12月〜3月頃となっています。
しかし今期はコロナウイルスの影響により、繁忙期がどのようになっていくか先行きが不透明な部分があります。
すでに法人の転勤が減っていたり、学生においてもオンライン授業などが行われ一人暮らしが縮小傾向にあったりとこれまでとは異なる繁忙期になる兆しが見えています。
このような市況だからこそ、チャンスを逃さないようにより一層空室対策に力を入れる必要があります。
不安を抱えつつも、この繁忙期に満室にしてしまいたいとお考えになっているオーナー様は多いでしょう。
今回はそのようなオーナー様へ向け、繁忙期を直前にすぐに行える効果的な空室対策のアイデアを8つご紹介します。
目次
繁忙期に入れば入居は決まるの？
4月の新生活スタートに向け、多くの人が物件を探し始めるこれからのシーズン。
とはいえ、繁忙期に入ればどのような物件でも入居が決まるかと言えば残念ながらそういう訳ではありません。
人口が多い東京においても空室率は2020年9月段階で13.25%となっており(※1)、空室率は年々増加しています。
(※1)株式会社タス「賃貸住宅市場レポート首都圏版関西圏・中京圏・福岡県版 2020年11月」
賃貸物件の中には繁忙期でも埋まらず1年以上の長期空室となっているお部屋も珍しくなく、グッドルームにもそのような長期空室にお悩みの物件のご相談を多数いただいています。
繁忙期は大きなチャンスではありますが、必ずお部屋が埋まるわけではありません。
問い合わせが少なく長期的に空室が続いている場合は、適切な空室対策を行わない限り繁忙期に入っても申し込みに至らない可能性が高いでしょう。
また、少子高齢化により空室率はさらに高まっていくことが予測されます。
長期空室が続いている、複数空室を抱えている場合は、ただ入居申し込みを待つのではなく早いタイミングで適切な空室対策を行う事が重要です。
長期空室に悩んでいた物件の事例はこちら
>>施工No.35「築45年、2年間空室の木造アパートを収益化したい」
>>施工事例No.52「駅徒歩28分、1年以上空室のため空室対策を検討している」
空室対策アイデア
それでは繁忙期に満室とするために行うべき空室対策のアイデアを、すぐに効果が出やすいものに絞ってご紹介します。
数ある選択肢の中から、ご予算や所有する物件の状況に合わせて適切な方法を選びましょう。
空室対策は「契約更新のために現在の入居者様へ向けて行う事」と「新規入居者獲得のために行う事」の2種類に分けられます。
契約更新のための空室対策アイデア
繁忙期は新規入居が増えるとともに、退去が増える時期です。
新規入居者を獲得することに目が向きがちになりますが、現在の入居者様の満足度を上げ長く住んでいただけるようにすることも重要な空室対策です。
アイデア① 契約更新の意思確認をする
契約期間満了のタイミングで退去される入居者様は多くいらっしゃいます。
空室期間を最小限に抑えるためにも、早めに契約更新の意思確認を行って空室対策の準備を行えるようにしましょう。
あまり早くに確認しても決まっていない可能性があるため、契約満了の2〜3ヶ月前くらいに連絡するのが理想的です。
アイデア② 退去理由を確認する
入居者様が退去を検討されている場合は、退去理由を確認しましょう。
理由によっては、退去を再検討していただける可能性もあります。
例えば防犯面で不安を感じているためという理由であれば、防犯カメラの設置やオートロックを設置することで懸念が軽減されるかもしれません。
騒音を不満に感じているのであれば、お部屋に二重サッシを付けることで軽減できます。
現在の入居者様が賃料を滞納しているなど何かトラブルがある場合は必ずしも引き止める必要はありませんが、そうでない場合現在の入居者様に住み続けていただくことが空室期間を作らない最も確実な方法です。
全ての退去理由に対応することは難しいですが、既存の入居者様の満足度を高めて退去を防ぐことも重要な空室対策であることを覚えておきましょう。
また退去を引き止められない場合も、退去理由を確認するように管理会社に依頼しておきましょう。
実際に入居していた方の意見から、お部屋の改善点が見えてきます。
新規入居者獲得のための空室対策アイデア
アイデア③ 条件の見直し
月額賃料や敷金・礼金の金額、平米数によっては2人暮らし可とするなど入居条件を見直すことで入居者の間口を広げられ、早期入居に繋がります。
特に賃料の見直しはコスト・時間共にかからず、また賃料でお部屋を選ぶ入居者様も多いことから即効性のある空室対策です。
しかし賃料を下げることは、賃料収入に直接的に影響を与えるため慎重にご検討いただきたい方法でもあります。
賃料を下げるとその時は空室を早く埋めることができますが、次の募集時には更に賃料が下がってしまうことが懸念されます。
そのため必要な修繕費を賃料で賄うことができず、修繕されていないために低い賃料でも空室が長期化するという事態が想定されます。
しっかりと周辺の競合物件と比較した上で、賃料の再設定が必要である場合にのみ賃料の見直しを行い適正賃料で募集するようにしましょう。
アイデア④ 掲載写真の見直し
多くの方がインターネットを利用してお部屋探しをされる現代、物件写真の良し悪しは問い合わせ数に大きな影響を与えます。
都心の人気エリアでは写真を含めたネットの掲載情報のみでお部屋を選び、未内見でお申し込みをされる方も多くいらっしゃいます。
もし現在、写真の枚数が少なかったり、暗い印象を与えるお部屋の写真を使用している場合は掲載写真を見直すことをおすすめします。
居室から玄関、水回りなどお部屋の写真はもちろん、外観や共有部、周辺施設なども入居者様が気にされるポイントです。
複数枚の写真を用意し、管理会社にネット上の掲載ページや募集資料の差し替えを依頼しましょう。
また、日中に照明をつけて撮影するなど明るい印象を与えられるように心がけると良いです。
アイデア⑤ モデルルーム
お部屋に家具を置くモデルルームも、成約率のアップにつながります。
ポータルサイト閲覧時はもちろん内見時にも、多くの方が複数のお部屋を比較しお申し込みをされます。
空室状態の似ている内装の物件の中に一つモデルルームがあると印象に残りやすくなります。
また家具があることで実際にそのお部屋で暮らすイメージを持っていただけます。
特に間取りが特徴的で家具配置などがイメージしづらいお部屋などでは、モデルルームは効果的です。
複数空室の場合は、どこか一部屋だけでもモデルルーム化し、内覧時にはその部屋を見てもらうことがおすすめです。
また、大型家具だけでなくキッチンや浴室に小物を置くだけでも与える印象が変わります。
入居募集に力を入れている、管理が行き届いている印象を与えることができ成約に繋がりやすくなります。
お部屋の状態は悪くないのに問い合わせがない、内覧はあるのになかなか入居が決まらない、という物件に有効な空室対策です。
一方で、家具の選定や手配、配置までをご自身で行うとかなりの労力がかかります。
そのため一度管理会社に相談してみましょう。
当社でも家具の選定から配置、写真撮影までを一任できるホームステージングサービスを提供しています。
ネットでのお部屋探しが主流な現代では写真の影響はとても大きく、ホームステージング写真を掲載することで反響数が10倍になるなどの効果が出ています。
撮影した写真は他媒体での募集にもご使用いただけます。
>>「グッドルームのホームステージング事例集」ダウンロードはこちら
アイデア⑥ 設備の見直し
少しコストがかかりますが、設備の見直しも有効な空室対策です。
特に現在はコロナウイルスの影響でインターネット利用無料マンションの需要が高まっています。
出社が減り在宅勤務が普及したことで、ご自身で自宅にインターネット環境を整えなければならない方が増えました。
そのため、無料で使用できるインターネット回線が備わっているマンションは入居者様に喜ばれます。
しかしインターネット回線は、種類や会社により速度や通信の安定性が異なります。
入居者様の中にはこれらを心配し、種類や速度を確認される方もいらっしゃいます。
入居前に確認されなくとも、入居後に使い勝手が悪く結局ご自身で契約されたということになればお部屋への満足度は下がってしまいます。
インターネット回線を引けば良いという訳ではなく一定の質も求められているため、破格すぎる業者には注意しましょう。
募集時には、インターネット利用無料の文言とともに種類や速度についても記載すると親切です。
またコロナウイルスの影響により宅配サービスを利用する方が増え、宅配ボックスの有無を重視される方も増えています。
2部屋の比較になった際に、最後の一押しにもなり得る設備のため戸数が多いマンションでは導入を検討すると良いでしょう。
普遍的に人気の設備としては、エアコンが挙げられます。
今やエアコンは生活をする上で必須のアイテムです。
エアコンがお部屋に付いていない場合入居者様はご自身で購入し設置しなければなりません。
しかし入居にかかる初期費用で大きな金額を支払っている入居者様としては、2年間の入居期間のために数万円の出費を行わなければならないことは懸念材料となります。
実際にグッドルームでお部屋探しをされている方の中にも、エアコンがないために申し込みが見送りになるケースがあります。
同様にコンロが設置されていないキッチンの場合も、ご自身でコンロを用意する必要があり懸念となりやすいです。
どちらの設備も数年間使用することができ、かつ賃料の１.2ヶ月分で用意することができる設備のため、貸主側で用意し空室期間を短縮する方が望ましいでしょう。
その他にも、オートロックを導入する、トイレにウォシュレットを設置するといった対策が考えられます。
退去時に行ったアンケートや競合物件の状況から、必要な設備の設置を検討しましょう。
アイデア⑦ 共有部を整備する
室内はもちろんですが、内覧時には多くの方が共有部の状態をチェックしていらっしゃいます。
共有部の状態から、マンションの管理状態やどのような住民が住んでいるかなどを確認しお部屋を決める際の大事な指針としています。
より良い印象を与えるためにも、共有部もできるだけ綺麗にしておきましょう。
エントランス
内覧時に最初に目に入る場所がエントランスです。
第一印象により他の箇所の印象も変わるため、特に注意しましょう。
・清掃は行き届いているか
・ポストから郵便物が溢れていないか
・掲示板には古いチラシがはられていないか
・植栽がある場合は、枯れていないか、整えられているか
・暗くないか
廊下
・電球は切れていないか
・他の入居者様の荷物が放置されていないか
ゴミ置き場
・汚れていないか
・指定日以外の日にゴミが放置されていないか
駐車場や駐輪場
・車や自転車が整理されて置かれているか
・違法駐車がないか
>>参考コラム「グッドルーム仲介部に聞く お部屋探しで入居者が見ているポイント」
アイデア⑧ リノベーションをする
これまでご紹介したようなご自身ですぐに行える対策で空室が改善されることもあれば、
築年数が経ち全体的に設備交換が必要、駅から遠く内装で差別化しないと問い合わせすらないというようにご自身では解決が難しい場合もあります。
そのような場合は入居をじっと待つのではなく、選ばれやすいお部屋にリノベーションしてしまうのも１つの手段です。
他の空室対策と比較すると費用はかかりますが、適切に行えば効果も大きいのがリノベーションです。
今後の空室期間や修繕費用を考慮するとリノベーションをし賃料アップと空室期間の短縮を行ったほうが収支が良い場合もあります。
リノベーション会社に問い合わせ施工費と想定賃料を確認し収支が良いようであれば、空室のタイミングでリノベーションを検討しましょう。
>>参考コラム「原状回復？リノベーション？決める前に収支の計算を！」
これから本番を迎える賃貸市場の繁忙期を前に行っておきたい空室対策のアイデアを8つご紹介させていただきました。
人の移動が多くなる繁忙期だからこそ、少しの工夫で入居は決まりやすくなります
入居が決まるのをじっと待つのではなく、積極的に空室対策を行い満室稼働を目指しましょう。