今回ご紹介する物件は阪急宝塚線・大阪モノレール「蛍池」から徒歩11分の場所にある元社員寮の物件です。
売り主オーナー様からグッドルームが購入し、リノベーションしてマンスリー物件「goodoom residence 大阪豊中」として運営しております。
伊丹空港や梅田までのアクセスもよく、専有部に水まわりが備わっていた当物件。
グッドルームではそういった建物を建て壊すのではなく、リノベーションによる長期活用を計画しました。
目次
1.グッドルームで自社取得！購入の背景
元々は売主オーナー様の社員寮として利用されていましたが、ニーズの低下により退去が増え、売却されていました。
売主オーナー様と当社の代表の間で以前より交流があり、本件のご縁がありました。
関西エリア初の出店として検討をしたところ、空港にも近く、都心にも出やすいエリアであるため購入。
住宅街の中に立つ鉄骨造の建物であり、集客ハードルは高いものの、大阪エリアでのニーズに答えるべく、出店のチャレンジを決意しました。
大阪豊中物件データ
住所：大阪府豊中市箕輪二丁目１１番１４号
築年数：1996年（築28年）
総戸数：48戸+共用部(サウナ・シェアラウンジ)
用途：寄宿舎
2.ポイント
①goodroom residence 初の関西拠点！より幅広い層の入居者様からの募集を目指す
（左：リノベーション前のホール 右：リノベーション後のシェアラウンジ）
応接室だったホールは広い空間を活かし、シェアラウンジへとリノベーションを行いました。
グッドルームリノベーションの特徴である無垢床に張替えを行い、窓際にはモニター設置の席を設けています。入居者様にはリモートワークの方やフリーランスの方が多く、ワークスペースとしてもご利用いただけます。
（左：リノベーション前の応接室 右：リノベーション後のシェアラウンジ）
②全居室家具付き・専有部に水回り付きマンスリー
（左：リノベーション前の居室 右：リノベーション後の居室）
これまでの「goodroom residence」では専有部にキッチンや水回りがないことがほとんどでしたが、今回の物件では元々専有部に水回りが揃っていました。
20㎡の1Kという決して広くはない空間の中で、既存のキッチン・3点ユニットはそのまま活かしたリノベーションを行い、コストカットに繋がっています。
（左：居室のキッチン 右：居室の3点ユニット）
スーツケース1つで気軽にご利用いただけるように家具家電やアメニティも常備。冷蔵庫と電子レンジも備え付けで、居室でキッチンを使用したいというご要望にもお応えできるのがホテルとの大きな違いです。
また、賃貸物件では懸念されやすい3点ユニットですが、グッドルームでは最短1ヶ月から入居が可能なマンスリーマンションとして運営しています。1ヶ月単位で住み替えが可能なため、3点ユニットでもリーシング時にネックにならず、入居付けが可能になっています。
③43戸→48戸にリノベーション。居室の間取り変更は行わずに、運用形態に合わせて管理人室の居室化やサウナの新設を行う
専有部である居室は間取り変更を行わずにコストを抑えつつ、リノベーション前は洋室・キッチン・和室だった管理人室を居室3部屋と、共用のシャワールームに変更しています。（間取り図面左上）goodroom residenceでは常駐のスタッフはいないため、運用形態に合わせて管理人室を居室化して、専有部を増やし収益性を高めました。
（左：リノベーション前のキッチン 右：リノベーション後の102号室）
（左：リノベーション前の和室 右：リノベーション後の103号室）
ホテルライクな仕様にすることで、性別年齢に関わらず幅広い入居者様に好まれる内装になり、空室率解消・安定収益にも繋がります。
また、1階の居室には水回りが備わっていないため、共用のキッチンやシャワールームを設け、入居者様が暮らしやすいように配慮しています。
セキュリティ強化のために顔認証システムや電子錠などを導入し、ITを活用した運営を行っています。
（左：リノベーション前のクリーニングルーム 右：リノベーション後のととのいスペース）
物置になっていたクリーニングルームや共用のトイレを入居者様専用のサウナにリノベーションし、他のマンスリー物件との差別化を図っています。
また、当物件では既製品のサウナを導入し、コストを抑えました。
4.運用について〈高稼働を維持する秘訣：goodroomサブスくらしとは？〉
借り上げ、施工のみだけでなく、募集や運用までグッドルームで実施しています。
募集は当社の募集サイト「goodroom サブスくらし」で行っており、月額69,800円から、家具・家電つきのマンスリーマンション、そしてホテルに自由に住み替えが可能なサービスです。
グッドルームでは首都圏を中心に11拠点でレジデンスを運営しており、平均稼働率は90％を超え、多くのユーザー様にご入居頂いております
定期的にユーザー様との交流イベント（参加任意）や、運営拠点にご意見を回収するボックスを設置し、ユーザー様のお声を回収できる仕組みを作っています。
今回は初の関西エリアへの進出となりました。
入居者は20〜30代がメインとなっており、6割程度が会社員ですが、
長期出張や単身赴任で滞在先をお探しの方や、研修中の滞在先として法人様にもご利用頂いております。
グッドルームでは社宅・社員寮、学生寮などの水回りが狭小で一般賃貸にコンバージョンが難しい寄宿舎でも高稼働率を実現しております。
一般賃貸のリノベーションを8,500件以上手掛けてきたからこそ、既存を活かしたリノベーション工事が可能です。
同じような物件にお悩みのオーナー様がいらっしゃいましたら、ぜひ一度グッドルームまでご相談ください。