今回ご紹介するのは、小田急電鉄株式会社と連携し社宅一棟丸ごとリノベーションを行なった東京・目黒区の物件です。
小田急電鉄が借り上げ、グッドルームがリノベーションおよび入居募集を実施する「小田急の『安心』サブリース」をご利用された当物件。
元々は空室率が70%まで悪化していた社宅でしたが、駅から15分近くある立地にも関わらずリノベーション工事開始から2週間で12室全てご成約となりました。
今回は利用率の下がった元社宅をリノベーションで一般賃貸へ転換、竣工から2年以上経過した今も人気物件となっている秘密をお伝えします。
目次
1.リノベーションの背景
1984年築、元々は1・4階が事務所とオーナー宅、2・3階が社宅として利用されていました。
しかし単身向けの間取りで合ったため入居できる社員が限られ、空室率は70%以上となっていました。
さらに、築年数の経過による修繕費もかさみ、収益が悪化している状態でした。
そこで、利用率の低下した2・3階の社宅部分を賃貸化することとなりました。
当物件においては収益の安定化を実現できる「小田急の『安心』サブリース※」をご利用されてのお申し込みです。
関連記事①>>リノベーション付き「小田急の『安心』サブリース」って?前編
関連記事②>>リノベーション付き「小田急の『安心』サブリース」って?後編
「小田急の『安心』サブリース」とは
一般的にマンションやアパートを不動産管理会社が一括で借り上げ、入居者へ転貸するというサブリースですが、「小田急の『安心』サブリース」ではリノベーションを前提にを借り上げを行います。
空室解消リノベーションの実績を多く持つグッドルームが施工・入居募集を担当し、小田急沿線に顧客基盤を有する小田急不動産が賃貸管理を担います。
「お金をかけてリノベーションしても空室が解消されなかったら…」そのような不安からリノベーションを躊躇される方もいっらしゃることと思います。
ですが「小田急の『安心』サブリース」では5年間は小田急電鉄株式会社が査定した賃料を、稼働状況に関係なくお支払するため、オーナー様は安定した賃料収入を得ることができます。
また、賃料を一部前払いするため、リノベーション費用に充当することがでます。
「修繕が必要だが、まとまった費用を用意できない」といったオーナー様にもお選び頂きやすいサービスとなっています。
2.リノベーション内容
間取りの変更をはじめ、2点ユニットバスの分離と新設、キッチン交換など水回りを含めたフルリノベーションを実施しました。
また近年のニーズを踏まえ、共有部に鍵付きポストや宅配ボックスを新設しています。
①お部屋全体
(左：リノベーション前 右：リノベーション後)
元々は、キッチンや水回りスペース、フローリングのダイニングスペース、和室が縦に広がる間取りでした。
建築当時は一般的な間取りでしたが、近年のニーズの変化に合わせて開放感のあるワンルームに変更しました。
ベッドやソファなど、お持ち込みの大型家具も配置ががしやすく、より多くの入居者様に選ばれる間取りとなりました。
床材には優しくきめ細やかな木目が特徴のバーチ材を採用しています。
バーチ材は色味が明るく暖かい雰囲気を持つため、お部屋に広く明るい印象を与えることができます。
②キッチン
(左：リノベーション前 右：リノベーション後)
長く使われてきたキッチンを交換しました。
賃貸において一般的なステンレスのキッチンではなく、白い人造大理石を使用したデザイン性の高いキッチンを設置しています。
玄関入ってすぐ人目につく場所に設置されていますが、お部屋馴染みが良いので圧迫感が出づらいです。
また、3口ガスコンロ、グリル付きと機能面も充実している点も入居者様にお喜びいただけるポイントです。
特に近年は在宅時間の増加により自炊される方も増えているので、キッチンへのこだわりはお部屋のバリューアップに繋がります。
③浴室
(左：リノベーション前 右：リノベーション後)
元々は洗面台付きの浴室でしたが、分離し新設しました。
ゆったり1〜2人暮らしができるお部屋を目指すにあたり、居室だけでなく浴室も広くご利用いただける作りとなっています。
また、ナチュラルなお部屋のイメージを反映し一面のみ木目の壁を取り入れています。
④トイレ
(左：リノベーション前 右：リノベーション後)
洗面脱衣所スペースを作り、浴室から分離した洗面台とトイレを設置しました。
木材を使用したナチュラルな印象の造作洗面台を設置し、トイレはタンクレスのウォシュレット付きトイレに交換しています。
グッドルームでは、ただ単に他と被らないだけではなく、”流行に左右されない”、”入居者様次第でアレンジを楽しめる”といったことを基準にデザイン選定を行なっています。
居室においてはもちろん、トイレや浴室、キッチンといった水周り設備においても、お洒落かつシンプルなものを取り入れています。
⑤その他
(左：ポスト 右：宅配ボックス)
当物件では、部屋ごとの内装リノベーションに加えポストと宅配ボックスを新設しています。
プライバシーを守れる鍵付きのポストや、不在時にも荷物を受け取れる宅配ボックスで、現代のニーズに対応した設備となっています。
3.リノベーション効果
施工後は、リノベーション物件に特化した入居募集ポータルサイト「goodroom」にて入居を募集。
TOMOSはデザインが統一化されており、工事中でも過去に施工した部屋の写真を用いた集客が可能となります。
当物件においても、工事開始からわずか2週間でリノベーションを行なった全12部屋が満室となりました。
また、今回は「小田急の『安心』サブリース」により、稼働に関係なく一定の賃料の支払いが行われるため、多くのオーナー様が抱える”リノベーション後の空室リスク”を緩和しています。
4.間取り before/after
before
after
5.物件データ
築年 1984年（築34年）
構造 鉄骨造2,3階（4階建て）
戸数 12戸 ※賃貸住戸戸数
間取 1R
平米 27.61㎡
賃料 83,000円（管理費込み）
「小田急の『安心』サブリース」では賃貸管理に加え、リノベーション工事や入居募集もセットに含まれています。
「賃料収入を安定させたい、管理をお任せしたい」けれど、「築年数が経過し修繕が必要」というようなオーナー様にお選びいただくことの多いプランとなっております。
グッドルームの他のリノベーション事例は下記よりご覧いただけます。