今回ご紹介する物件は東武東上線「ときわ台駅」から徒歩13分の場所にある元社員寮の物件です。
現オーナー様からグッドルームが東京・埼玉の物件3棟（東京都板橋区、埼玉県さいたま市、埼玉県越谷市）をまとめて借り上げ、リノベーションしてマンスリー物件として運営しております。
代表して「goodroom residence板橋ときわ台」を、施工前＆施工後写真付きでご紹介します。
目次
1.当3棟リノベーションプロジェクトの背景
コロナ禍を経て、ニーズが下がった社員寮数棟をまとめて売却。
築30年前後で居室内に水回りのない物件のため、なかなか買い手が見つからない状態でした。
現オーナーの竹中工務店様に、そのうちの3物件の活用方法について、グッドルームがマスターリースで固定賃料を払い続けることをご提案しました。
施工と借り上げをセットで可能で、豊富な実績があるため３棟を任せることができるという点を踏まえ、竹中工務店様にて3物件の取得を進めました。
ときわ台物件データ
住所：東京都板橋区前野町2-7-7
築年数：1990年（築34年）
総戸数：66戸+共用部(サウナ・ワークラウンジ)
用途：寄宿舎
2.リノベーションポイント
①居心地の良さが感じられるとともにセキュリティを確保したエントランス空間
（左：リノベーション前の入口正面 右：リノベーション後のエントランス）
エントランス入口には壁を新設し、「goodroom residence ITABASHI TOKIWADAI」の文字と、無印良品のディスプレイを並べています。「どの拠点に宿泊しても、お客様が同じ居心地を感じられるように」というコンセプトの下、内装はナチュラルな雰囲気で統一しています。元々は開けた空間でしたが、間取り変更によって1階にも居室を設けたため、居室の入口を隠す役割も担っています。
（左：リノベーション前のエントランス 右：リノベーション後のエントランス）
ホテルとは異なるポイントの1つとして、集合ポストと宅配ボックスが完備されていることが挙げられます。ポストのみだったところには宅配ボックスを設置し、壁に集合ポストを設置しました。
また、セキュリティ確保のため、エントランスには顔認証システムを導入しています。
②集客ポイントとなるサウナやコワーキングを新設し、物件全体の価値を向上
（左：リノベーション前の食堂 右：リノベーション後のコワーキング・シェアラウンジ）
リノベーション前は食堂だった場所を、シェアラウンジ＆コワーキングエリアにしました。
元々の広々とした空間を活かしつつ、床材はグッドルームリノベーションの特徴である無垢に張り替えを行っています。
レースカーテンの先にはモニター設置の席も設け、集中スペースとして区切っています。在宅ワークの入居者様も多く、お喜びいただけるポイントの1つです。
学生寮や社宅は現代の需要に沿わない設備やスペースがあることから、活用方法が大きな課題となりますが、現代需要の高いコワーキングを設けることで集客ポイントになっています。
（左：リノベーション前の大浴場 右：リノベーション後のサウナ＆大浴場）
これまでの1棟施工事例では大浴場をサウナにリノベーションし、シャワー室を新設していましたが、入居者様より、「やはり大浴場も使いたい」というお声を頂いておりました。
そのため、今回は大浴場を活用するための初の試みとして、既製品のサウナを導入しました。
既製品を導入することで、コストを抑えながら建物の価値を向上させています。
③間取り変更により、62戸から66戸へ。家具家電付きのホテルライクな仕様で寄宿舎のデメリットを解消
管理人が住み込みで常駐しているのも、寄宿舎ならでは。
リノベーション前はキッチン付きの管理人室がありましたが、goodroom residenceでは常駐のスタッフはいないため、管理人室だったところを居室1部屋と、共用のシャワールームに分けました。
（左：リノベーション前の管理人室 右：リノベーション後のシャワールーム）
（左：リノベーション前の管理人室 右：リノベーション後の居室）
元々は部屋が仕切られており、和室のお部屋もありましたが、間取り変更によって部屋を広げ、畳からカーペットへの張替えを行いました。ホテルライクな仕様にすることで、性別年齢に関わらず幅広い入居者様に好まれる内装になり、空室率解消・安定収益にも繋がります。
2階以上は居室がメインで、約12㎡の広さです。
（左：リノベーション前の2階居室 右：リノベーション後の2階居室）
マンスリーマンションとしての運用を前提としているため、居室内には家具家電が備え付けられています。
床はダークカラーのカーペットを敷き、壁には奥行きを感じられるアクセントクロスを採用しています。コンパクトながらも居住スペースを最大限活用できるよう、居室の広さに合わせた造作テーブルも設置しました。
3.オーナー（竹中工務店様）からのコメント
当社は「まちづくり総合エンジニアリング企業」として、保有する建物を大切に長く使い続けることに取り組んでおります。脱炭素への取り組みを続ける中で、これからの社会インフラに対するニーズが、スクラップ＆ビルドから既存再生、価値創出へと向かいつつあることをグッドルーム様と共有し、プロジェクトへの参画を決めました。グッドルーム様のノウハウにより居心地が良く長く愛され続ける建物を生み出せたと考えております。
4.運用について〈高稼働を維持する秘訣：goodroomサブスくらしとは？〉
借り上げ、施工のみだけでなく、募集や運用までグッドルームで実施しています。
募集は当社の募集サイト「goodroom サブスくらし」で行っており、月額69,800円から、家具・家電つきのマンスリーマンション、そしてホテルに自由に住み替えが可能なサービスです。
グッドルームでは首都圏を中心に10拠点レジデンスを運営しており、平均稼働率は90％を超え、多くのユーザー様にご入居頂いております
今回は初の城北、埼玉エリアへの進出となりました。
入居者は20〜30代がメインとなっており、6割程度が会社員ですが、
長期出張や単身赴任で滞在先をお探しの方や、研修中の滞在先として法人様にもご利用頂いております。
グッドルームでは社宅・社員寮、学生寮などの水回りが狭小で一般賃貸にコンバージョンが難しい寄宿舎でも高稼働率を実現しております。
同じような物件にお悩みのオーナー様がいらっしゃいましたら、ぜひ一度グッドルームまでご相談ください。