今回ご紹介する物件は調布に位置する元学生寮の物件です。駅徒歩3分と立地はいいものの、近年の寮需要の低下から空室が1年間続いている状況でした。
グッドルームにて一棟丸ごと借り上げ、マンスリーマンションへリノベーションし、カフェやサウナ、アートギャラリーを付属させることで物件全体の付加価値を向上させ、プレオープン時から稼働率90%以上を維持しております。（24年8月時点）
今回はライフスタイルレジデンスのシリーズ第3弾目となる「goodroom residence 調布国領」をご紹介いたします。
目次
オーナー様のお悩み
（左：リノベーション前の管理人室 右：リノベーション後のカフェ）
今回の物件は1988年に建てられた築35年の物件です。
元々学生寮として運営していましたが、コロナ禍の影響もあり寮としての需要が低下し、居室内に水回りが設置されていないため、1年間空室となっていました。
オーナー様は長年にわたって管理してきた物件に対する愛着から、単純に建て壊しをするのではなく、利活用できる方法を探されておりました。
そんな中、新築よりも初期投資が低く、コストパフォーマンスの高いリノベーションに着目いただき、グッドルームよりご提案させていただきました。
今回は「地域に開かれた建物に」というコンセプトにリノベーションを行い、当社のサービス「goodroomサブスくらし」の集客力を活かして短期需要のみならず、長期滞在の住まいとしても活用いただける施設になりました。
物件データ
築年数：1988年（築35年）
総戸数：70戸+共用部(カフェ、アートギャラリー、ワークラウンジ、サウナ)
構造：鉄筋コンクリート造陸屋根地上3階建
リノベーション内容
①グッドルームで借り上げ、手紙社コラボなど地域に開かれた建物へ
グッドルームで借り上げを行い運営まで実施し、地域の魅力を最大限に引き出すため、手紙社さまとコラボレーションしました。
（左：リノベーション前の管理人室 右：リノベーション後のカフェ）
調布市内に複数のお店を展開されている手紙社さまとコラボレーションすることで地域に根付いた活用の実現を目指しました。リノベーション前は管理人室だったスペースを手紙者さまのカフェへとリノベーションしました。
（左：リノベーション前のエントランス 右：リノベーション後のアートギャラリー）
手紙社さまにはカフェ・アートギャラリーを運営いただき、親子や家族、お散歩ついでに来ていただけるような空間にしていただきました。
また、グッドルームにて一棟丸ごと借り上げしているため、オーナー様は空室率に関わらず安定的な収益を得ることができます。
②サウナやシェアラウンジを新設し、物件全体の価値を向上
物件全体の価値を向上させるために、共用部にしっかりと費用をかけてリノベーションしました。
（左：リノベーション前の厨房 右：リノベーション後のサウナ）
リノベーション前は厨房だった場所をサウナへ変更しました。
学生寮や社宅は現代の需要に沿わない設備やスペースがあることから、活用方法が大きな課題となりますが、厨房はサウナに変更するなど物件全体の魅力を最大限に高めました。
（左：リノベーション前の食堂 右：リノベーション後のシェアラウンジ）
食堂だったスペースはシェアラウンジへ変更しました。
食堂は時代とともに役割が薄れてしまい、管理費だけが増加し収益性が下がる要因となっています。
グッドルームからはそのスペースを有効活用し、物件の競争力を高めるためのシェアラウンジをご提案しました。
これにより競合物件との差別化を図り、物件の収益性を高めることを目指しました。
③既存活用しつつ、家具家電付きのホテルライクな仕様で寄宿舎のデメリットを解消
共用部にしっかりと費用をかけてリノベーションした一方で、内装は必要な箇所のみを改修し、既存設備を活かすことでコストカットを実現しました。
寄宿舎から賃貸転用が難しい要因の1つが、居室に水回りがないことです。
共用部に充実した設備を用意したことから、水回り設備が専有部になくとも入居者様にご満足いただける内装を目指しました。
（左：リノベーション前の居室 右：リノベーション後の居室）
（左：リノベーション前の居室 右：リノベーション後の居室）
シンプルでホテルライクな仕様にすることは、男女年齢に関わらず、幅広い入居者様に好まれる内装になり空室率解消、安定収益にも繋がります。
（左：リノベーション前の居室 右：リノベーション後の居室）
マンスリーマンションとしての運用を前提としているため、居室内には家具家電が備え付けられています。
居室の広さが12.5㎡と狭小と、コンパクトながらも居住スペースを最大限活用できるよう造作テーブルを設置しました。
募集結果/運用について
借り上げ、施工のみだけでなく、募集や運用までグッドルームで実施しています。
募集は当社の募集サイト「goodroom サブスくらし」で行っており、月額69,800円から、家具・家電つきのマンスリーマンション、そしてホテルに自由に住み替えが可能なサービスです。
今回当社の最大規模70戸でしたが、現在も稼働率90%を維持しております（2024年8月現在）
入居者は20〜30代がメインとなっており、6割程度が会社員となっております。
運営方法は、専有部・共用部ともにグッドルームで維持管理、清掃を行なっています。管理人は常駐しておらず、エントランスは顔認証を設置し、居室の入り口はナンバーロック式とすることで運営コストを削減しつつセキュリティーも担保することに成功しました。
グッドルームでは社宅・社員寮、学生寮などの水回りが狭小で一般賃貸にコンバージョンが難しい寄宿舎でも高稼働率を実現しております。
同じような物件にお悩みのオーナー様がいらっしゃいましたら、ぜひ一度グッドルームまでご相談ください。