今回ご紹介するのは神奈川県横浜市にある旧社員寮をマンスリーマンションにリノベーションした物件です。
過去に複数の法人様が寮として活用されていましたが、設備の老朽化や傾斜の厳しいエリアに位置していることから空き家となっていました。
本物件をグッドルームにて取得し、無印良品監修のもとリノベーションを実施することで空き家の問題解決とともに物件の収益性向上を目指しました。
今回は、施工・集客・運営まで一括でグッドルームで行い、遊休不動産を「再生」した事例をご紹介いたします。
目次
オーナー様のお悩み
（左：リノベーション前の外装 右：リノベーション前の居室）
この物件は1989年に建てられた旧社員寮で、寄宿舎として利用されていました。
しかし、建物の老朽化が進み、2022年ごろから使用されなくなり、遊休不動産となっておりました。
浴室やキッチンなどの水回りが共用部分にあることから賃貸マンションなどへの転用が難しい物件でした。
そこでグッドルームが本物件を取得し、株式会社良品計画と協業してマンスリーマンションへ転用する計画を行いました。
「再生」をコンセプトに使われなくなったスペースや家具を再利用するリノベーションを行い、当社のサービス「goodroomサブスくらし」の集客力を活かして短期ニーズ・長期滞在の住まいとしても活用できる施設となりました。
>>>参考コラム：コロナ禍で増える遊休不動産 リノベーションによる収益化事例7選
>>>施工事例：社員寮だった建物で、駅からの距離が遠く、傾斜の厳しいエリアに位置している
物件データ
築年数：1989年（築33年）
総戸数：55戸+共用部(エントランス・ワークラウンジ・キッチンスペース・サウナ)
構造：鉄筋コンクリート造 地上4階建
リノベーション内容
①空き家問題解決を目指して無印良品と協業
（リノベーション後の共用部）
空き家問題解決のため、無印良品とグッドルームの相互の強みであるリノベーションやプラットフォーム、空間を作るという点で遊休不動産の再生活動において協業いたしました。
グッドルームが物件を取得し、設計・施工を行い、良品計画が空間デザインや素材の選定を行いました。建物の再生だけでなく居室内の家具には無印良品のリユース品を使用することで捨てられてしまう家具の再利用を行い、建物とモノの再生にこだわっています。
（左：リノベーション前の共有部 左：リノベーション後の共有部）
建物に入った瞬間から無印良品で感じるような「感じ良い暮らし」を体験していただけるような空間を目指して家具や小物を選定しています。
②賃貸転用が難しい旧社員寮をマンスリーマンション化し有効活用
（リノベーション後の共有スペースです。）
こちらの物件は浴室やキッチンなどの水回りが共用部分であることから賃貸物件への転用が難しいため、共同生活を前提としたマンスリーマンションへ転用し有効活用を実現しました。
（左：リノベーション前の厨房 右：リノベーション後の共有キッチン）
使われなくなった厨房は共有のキッチンへと変更しており、ホテルライクな空間です。
ホテルや家具付きマンスリーに定額で住むことができる当社のサービス「goodroom サブスくらし」での集客力を活かし、短期ニーズはもちろん、長期滞在の住まいとしても活用できる施設になりました。
③管理室を客室に変更し52戸→55戸に増やし収益性を向上
（リノベーション後のお部屋です）
元々は管理人室だったお部屋は貸し出し用のお部屋にコンバージョンしています。新たに3戸を増設することでより収益性の向上が期待できます。
管理人室のリノベーション後は
・水回り付きの居室
・洗面台付きの居室
・水回りなし
の３タイプの居室を用意しました。
（左：リノベーション前の管理人室 右：リノベーション後の水回り）
洋間はリノベーションし、水回り付きの居室として１室化しました。水回りはグッドルームのリノベーションブランドTOMOSの仕様となっており、オリジナルの独立洗面台となっています。
（左：リノベーション前の管理人室 右：リノベーション後洗面台付きの居室）
洗面台付きの居室はキッチンがあったことから、配管設備を活かして洗面台を新設した居室となっています。
④サウナ/ワーキングスペースを併設し差別化を図る
駅からの距離が遠く、傾斜の厳しいエリアのため、サウナやワーキングスペースを新設し差別化を図りつつ、入居者の利便性を追求しました。
（左：リノベーション前の食堂 右：リノベーション後のラウンジ）
食堂だったスペースをラウンジに改修しました。床や机の素材は無垢を使用しており、温かみのある空間になりました。
良品計画様の監修のもと、仕事に集中できるよう色味を整え、無印良品の店舗で使われている木の素材を使い、自然素材をふんだんに取り入れております。
（左：リノベーション後の大浴場 右：リノベーション後のサウナと大浴場）
広々とした大浴場は取り壊すには勿体ないため、サウナを設置することで既存活用しました。
「再生」をコンセプトとしているため、再利用できる部分は積極的に活かすことを意識しています。
浴槽として使われていた部分は水風呂にし、チラー(冷却水循環装置)を設置しているためいつでも冷たく保たれています。外には整いスペースも新設しています。
募集結果/運用について
募集から運用までグッドルームで行っております。
募集は当社のサービス「goodroomサブスくらし」で行いました。月額69,800円から、家具・家電つきのマンスリーマンション、そしてホテルに自由に住み替えが可能なサービスです。
全55室中9割の居室に水回りがありませんが、周辺相場賃料から2倍で募集し、開始から3ヶ月で80％稼働に成功しました。（周辺ワンルーム相場：4万〜5万）
入居者は20〜30代がメインとなっており、6割程度が会社員となっております。
運営方法は、専有部・共用部ともにグッドルームで維持管理、清掃を行なっています。管理人は常駐しておらず、エントランスは顔認証を設置し、居室の入り口はナンバーロック式とすることで運営コストを削減しつつセキュリティーも担保することに成功しました。
入居者様の声
実際にTOMOS保土ケ谷にお住まいの入居者の声をご紹介します。
どうしてTOMOS保土ケ谷を選んだのか
入居してよかった点
グッドルームでは社宅・社員寮、学生寮だった建物を賃貸物件にコンバージョン・運営する事例が豊富にございます。
もしも同じようなお悩みを抱えるオーナー様がいらっしゃいましたら、ぜひ一度グッドルームまでご相談ください。