「立地が悪く入居が決まらない」というお悩みは、オーナー様からよくご相談いただくお悩みの一つです。
内装や外観は変えることができても、立地は変えることができません。
実際にgoodroomにいらっしゃるお客様の中でも多くの方が、エリア検索や駅徒歩検索を利用して立地が良いお部屋を探していらっしゃいます。
しかし、立地があまり良くなくてもすぐに申し込みが入る人気物件はあります。
今回は、神奈川県の郊外にありながら賃料1.8万円アップで施工中申し込みを獲得したお部屋をご紹介します。
こちらのお部屋は、施工費の自己支払いが不要でオーナー様の空室リスクが軽減される小田急サブリースを利用したお部屋でもあります。
資金と空室リスクの不安を軽減させながらリノベーションを行い、施工中に申し込みを獲得する人気物件へと生まれ変わらせた事例をご紹介します。
目次
オーナー様のお悩み
投資用物件として不動産を複数所有されているオーナー様からのご依頼でした。
本物件は、神奈川県の郊外にあり駅からも徒歩10分ほどの距離がある場所にあります。
立地が良いとは言えないため、オーナー様は常に空室のご心配をされていらっしゃいました。
今回リノベーションさせていただいたお部屋は、以前に和室を洋室化する施工を行っており決してお部屋の状態が悪いわけではないですが、空室となっていました。
そのようなお悩みを抱えている中、グッドルームが提携している手持ち資金0円でリノベーションができる小田急電鉄のサブリースサービスの広告をご覧いただきました。
施工費の自己支払いが不要であること、そして何より空室リスクから解放されることを好意的に感じてくださりお問い合わせいただきました。
手持ち資金0でリノベーションできる小田急サブリースって？
まずサブリースとは、サブリース会社がオーナー様から一定の保証賃料で物件を借り上げ、入居者様に転貸する事業です。
サブリースを利用することで、オーナー様には物件の稼働状況に関わらず一定の賃料が継続的に支払われます。
そのため、賃料の見直しなど借り上げ条件の定期的な変更等はありますが、オーナー様の空室リスクが軽減されます。
>>関連コラム「最近よく聞くサブリースってどんなもの?」
グッドルームでは小田急電鉄と業務提携し、グッドルームがリノベーションを行った後小田急電鉄が物件を借上げるサブリース事業を行っています。
リノベーション費用は小田急電鉄が負担し保証賃料と相殺することができるため、オーナー様は自己支払いなしにリノベーションを行うことができます。
そのため手持ち資金が少ないからといってリノベーションを諦める必要がありません。
また小田急サブリースは、施工から入居付け、その後の管理まで一任できるため、自宅を賃貸化したい方や物件を相続したばかりの方など賃貸経営の経験がない方にもご好評いただいています。
物件情報
住所：神奈川県相模原市
最寄り駅：東林間
徒歩分数：10分
平米数：41㎡
建築年：1985年
構造：RC
リノベーション内容
物件の課題
物件の課題としては、まずオーナー様が課題だと感じられていたように立地があまり良くないことです。
そしてもう一つは、比較的きれいな状態ではあるものの、一般的な内装であり他物件と差別化できていないことにありました。
そのため立地や築年数といった条件での比較となってしまい、競合物件に負けてしまっていました。
築年数は35年と建物の耐用年数はまだ10年以上あり、設備状態も良好でした。
そのため、既存設備は残し費用を抑えながらも、立地という懸念をカバーできる内装リノベーションを行いました。
賃貸住宅では珍しい無垢床
グッドルームのリノベーションの最大の特徴である、無垢床。
傷が付きやすい、高価であるというイメージから賃貸住宅ではあまり使用されない無垢フローリングを採用することで、”特別感”のあるお部屋にすることができます。
郊外にあり駅から離れている今回のようなお部屋では、特にこの”特別感”がキーワードになります。
駅近物件にはない魅力を加え、このお部屋でないとだめな理由をつくることでお申し込みに繋がりやすくなります。
>>参考コラム：「グッドルームが賃貸リノベに無垢床を選ぶ理由」
統一感のあるデザイン
グッドルームオリジナルリノベーションでは設備を含め、お部屋全体を白を基調としたデザインで統一しています。
また、小物にも木材を使用したものを採用するなど細部にもこだわっています。
既存設備を残したままリノベーションをする場合、新しいものと既存のものの馴染みが課題となります。
いくら機能的に問題がない設備でも、新品と比べれば当然経年変化しており、リノベーションできれいになっている中に既存設備があると浮いて見えてしまうことがよくあります。
そして本来以上にその設備が古く感じられ、入居者様が懸念に思われ申し込みに繋がりづらくなるという事態も起こり得ます。
このような事態を避けるため、グッドルームでは既存設備を活用する際にもリニューアルを行っています。
今回のお部屋では、ユニットバスには木目調のシートを貼りお部屋の内装と合わせナチュラルな空間としました。
トイレも既存設備ですが、古さを軽減するため、上部棚・タオル掛け・ペーパーホルダーを新設し、床にはクッションフロアを貼っています。
このように既存設備を活用する場合は、そのまま残すのでなくリニューアルすることで設備交換ほど費用をかけずに、雰囲気を変えることができます。
間取り変更
窓からの光が届かないダイニングの建具を取り、10畳のリビングルームをつくりました。
光が奥まで届くため明るくなり、ダイニングスペースとリビングスペースが一体となった近年人気の間取りになりました。
41㎡とファミリー向け物件ほど広くはないため、廊下から個室に繋がる扉は塞ぎ、その部分に造作デスクを設置することでデッドスペースとなる廊下を有効活用しました。
造作デスクを設置
本物件の施工時2020年には、コロナウイルス感染拡大に伴い在宅勤務が普及したことで、「広い部屋に住み、ワークスペースを確保したい。」という新しい需要が生まれていました。
そのようなニーズを受け、本物件ではスペースを上手く活用して造作デスクを設置、テレワークに対応した職住融合住宅としました。
造作デスクは仕事用としてだけでなく、ドレッサーや収納代わりとしても使用できるため、流行りで人気があるわけではなく今後も継続して入居者様に喜ばれる設備です。
>>関連コラム「テレワークの普及で求められる”職住融合住宅”って？」
リノベーションの結果
このお部屋にしかない”特別感”を意識して行った今回のリノベーション。
物件自体に魅力づけすることで、賃料1.8万円アップで施工中申し込みを獲得しました。
本物件を選んでくださったのは、広いお部屋を探していた一人暮らし女性。
駅からの距離が少し懸念となりましたが、無垢床のお部屋での生活への憧れや、お料理好きな方のため大きなキッチンが決定打となりお申し込みいただきました。
立地など不利な条件があっても、そのお部屋でなければいけない理由をつくることで賃料はアップし、空室も解消されます。
今後も長く賃貸経営を行っていくうえで最も大事なことは、その物件に対して必要な施工をきちんと行うことです。
原状回復など最低限の施工を行っても、また数年後にはより大規模な修繕が必要となりトータルコストは大きくなる可能性があります。
しかし賃料が下がってしまうと、修繕費用を賄うことができず最低限の施工を繰り返すという負の循環になってしまいかねません。
また手持ち資金が少ないという場合も、すぐに施工を諦める必要はありません。
小田急サブリースのような制度を利用することで、資金の問題と空室リスクを軽減させることが可能です。
グッドルームでは、5000件の施工経験を活かして本当に必要な施工箇所や収支についてもご提案させていただきます。
物件の状態や空室リスクにご不安を抱えていらっしゃる方は、一度ご相談ください。