直訳すると、「変換」「転換」「転化」を意味するコンバージョン。
建築物におけるコンバージョンとは、その物件の使用用途を変更することを指します。
今回は物件に新たな可能性を見出す、コンバージョンについてご説明します。
目次
１.コンバージョンとは
コンバージョンは、住居からオフィス、倉庫から商業施設というように物件の用途を変更することを指します。
物件に新たな価値を加える点というではリノベーションと同じですが、中でも用途変更を伴うものはコンバージョンと呼ばれます。
そのため広義には、コンバージョンもリノベーションの一種と言うことができます。
２.メリット
・トレンドに合った運用形態に変えられる
コンバージョンの最大のメリットは、物件の運用形態をトレンドに合った形に変えられることです。
不動産にもトレンドがあります。
例えば、コロナウイルスの感染拡大により人々が集まることが避けられている現在では、ドミトリータイプのお部屋と大浴場があるようなシェアハウスタイプの物件の需要は減少傾向が見られます。
学生寮や社員寮に多い形態です。
これらの施設は集団生活となり、クラスター発生の恐れがあるため敬遠されてしまっているのです。
このような場合にコンバージョンが有効です。
例えば通常の賃貸住宅にコンバージョンし、1室で生活が完結する間取りにすることで懸念点が解消されます。
結果的に、稼働率を上げられ、また賃料アップもできる可能性があります。
このように、市況に合わせて運用形態を変えることで、収益を改善させることができる点がコンバージョンの魅力です。
他にも、
・オフィス街にあるオフィスを住居にコンバージョンし、競合を避けることで稼働率を上げる
・好立地を生かし住宅からオフィスにコンバージョンする事で、賃料をアップさせる
というように、市況や物件特性に合わせて用途変更することで、稼働率の改善や賃料アップが期待できます。
３.デメリット・注意点
・申請が必要
・費用がかかる
・規約により、特定用途での利用ができない可能性がある
共同住宅や寄宿舎など特殊建築物にあたる物件へ用途変更をする場合は、確認申請を行わなければなりません。
一方オフィスなど特殊建築物にはあたらない物件（一般建築物）へ用途変更する場合は、確認申請は必要ありません。
また、2019年6月に用途変更が必要な広さの要件が100㎡から200㎡に緩和され、現在は200㎡以下の物件は特殊建築物であっても確認申請が不要となりました。
つまり、基本的には200㎡を超える大型の特殊建築物へのコンバージョンのみ確認申請が必要になります。
しかし例外もあります。
例えば、
・面積がかなり大きい物件の一般建築物へのコンバージョン
・人が多く集まるような施設へのコンバージョン
・増築を伴うコンバージョン
など、物件によっては上記の基準に当てはまらなくても確認申請を行った方が良い場合もあります。
申請が必要になる物件の条件や申請方法は複雑なため、コンバージョンを検討する場合は申請の必要性も含めて一度、建築主事へ相談することをおすすめします。
またコンバージョンをする際には、建築基準法や消防法など様々な法に適合するように施工を行う必要があります。
例えばオフィスから住居にコンバージョンする場合は、避難経路を増やさなければなりません。
そのため、バルコニーを新設した事例もあります。
防災面だけでなく、構造耐荷重（建物の床が最低限支えるべき重さ）の基準も用途により異なります。
このように物件用途によって各法の基準は異なるため、法適合のための工事が必要となり、コストがかさむケースが多いです。
また、賃貸マンションには他の住民とのトラブル防止等の理由から様々な規約があります。
規約により特定用途での利用が不可であると、その用途で利用することはできません。
事務所利用不可等が代表例です。
そのため、マンション規約としてその用途での利用が可能かどうかも確認する必要があります。
４.コンバージョン事例
グッドルームでは、住宅から住宅へのリノベーション工事のみならず、コンバージョンの施工も多数行っています。
その中から、オフィス⇔住居にコンバージョンをした３つの事例をご紹介します。
事例１:競合を避けるため、オフィス→住居にコンバージョン
開放感のある間取りを生かし、無垢床が贅沢に広がる1Rの住居にコンバージョン。
シンプルな給湯スペースは、TOMOSオリジナルキッチンに変更しています。
エリア特性から、競合が多いオフィスではなく住居へコンバージョンすることで、賃料1.5万円アップで成約しました。
詳しくはこちら>>施工事例No.25「オフィスを住居へリノベーションしたい」
事例２:駅から距離があるため、オフィス→住居にコンバージョン
住居に変更するにあたり、一体となっていたキッチンと洗濯機、お風呂とトイレを分離しました。
デッドスペースになりがちな部分には人気の造作デスクを取り入れ、30代以降の1人暮らしの方をターゲットにしています。
駅から徒歩14分と距離があるため事務所向きから住居向きのお部屋へ変更した当物件ですが、賃料2.8万円アップで成約となりました。
詳しくはこちら>>施工事例No.36「事務所向きのお部屋を、住居メインの間取りに変更したい」
事例３:立地が良いため住居→オフィスにコンバージョン
築50年を超えた1Rマンションでしたが、立地がよくオフィスの方が高賃料を見込めたことからオフィス化をご提案。
大きく間取りは変えないものの、オフィス仕様へ一工夫を加えることで少人数ベンチャー企業向けのオフィスにコンバージョンしました。
こちらの物件はなんと7万円の賃料アップでご成約となりました。
詳しくはこちら>>施工事例No.12「住居にするかオフィスにするか悩んでいる」
今回は空室改善の方法として、コンバージョンのご紹介をさせていただきました。
市況やエリア特性に併せて用途変更するコンバージョンを行うことで、物件の新たな可能性を見出し、収支の改善が期待できます。
グッドルームでもオフィス⇔住居を中心に多数のコンバージョン実績があります。
稼働率が下がりお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。