今回ご紹介する物件は、東京都目黒区にある18年間稼働していない遊休化してしまったお建物です。
グッドルームで借り上げを行い、シェアハウス化し、改修から運営まで一括して弊社で実施しました。建て替えや売却ができない建物のため、オーナー様は活用方法に苦戦されておりましたが、リノベーションを実施したことで、築50年超えにも関わらず完工10日で29室全て満室となりました。
今回は遊休化してしまった元社員寮をグッドルームで借り上げリノベーションし、シェアハウス化したことで収益性の高い物件となった事例をご紹介します。
目次
オーナー様のお悩み
（左：リノベーション前の居室 右：リノベーション前の外装）
1970年（築53年）竣工の建物で、職員寮として利用されておりましたが、施設の老朽化や寮ニーズの低下により18年間稼働していない状態でした。遊休化してしまうと所有しているだけで経費や税金といったコストが発生し、大きな損失が発生していました。物件の特性上、建て替えや売却ができないため、今回グッドルームに物件の利活用についてご相談いただきました。
オーナー様のご要望をもとに、資産の有効活用のためデザインやイメージを一新し、地域に開かれた施設として、「1R29戸+共用部（ワークスペース/キッチンスペース/サウナ/カフェ/貸し会議室）」を計画しました。
現代に求められる暮らしだけでない、+αを提供する新しいライフスタイルを実現できる施設とすることで、物件に付加価値をつけ、地域活性化にも繋がります。
>>>参考コラム：コロナ禍で増える遊休不動産 リノベーションによる収益化事例7選
物件データ
築年数：1970年（築53年）
総戸数：1R:29戸+共用部(ワークスペース・キッチンスペース・サウナ・カフェ・貸し会議室)
構造：鉄筋コンクリート造 地下1階 地上4階建
リノベーション内容
①職員寮からシェアハウスへ運用方法の変更
（左：リノベーション前の居室 右：リノベーション前の外装）
「暮らしととのう」をコンセプトとし、弊社のリノベーションブランド「TOMOS」の知見を基に、社員寮からシェアハウスへの運用方法の変更をご提案しました。
グッドルームにて借り上げを行い、弊社が展開する「goodroomサブスくらし」にて入居者募集を行い、運営までを行います。
（左：リノベーション前の食堂 右：リノベーション後のシェアキッチン）
食堂は建物が遊休化してからも少し利用されていましたが、シェアハウス化することから食堂は撤廃し、入居者が自由に利用できるシェアキッチンに変更しています。
（左：リノベーション後のウッドデッキ 右：リノベーション後の外装）
元々活用されていなかった広い庭にはウッドデッキを設置しており、有効活用しています。カフェの出入り口にもなっており、リラックススペースとしても活用可能です。
外装は塗装を行っています。外壁塗装は外観を一新させるだけでなく、耐久性が向上し劣化予防にも繋がります。
遊休化してしまった建物を復活させるために必要な工事です。
②1Fはカフェテラス・ワークスペース・貸し会議室
（リノベーション後のカフェです。）
今回のリノベーションでは、物件を差別化するために、1階にカフェテラスやワークスペース・貸し会議室を設置しました。
オーナー様のご意向から地域の皆様に一部開放することで、地域活性化へも繋げる目的でリノベーションしています。
（左：リノベーション前の廊下 右：リノベーション後のカフェ）
元々1階にも居室がありましたが、カフェに変更しました。床材は複合オーク材を採用し、木材の家具を設置することであたたかみのある空間になりました。
掃き出し窓から出入りができるようになっており、どなたでも利用可能です。
一方で、カフェから居室スペースまでには顔認証を設置し、セキュリティ面も強化しました。
（左：リノベーション前のエントランス 右：リノベーション後のワークラウンジ）
エントランス部分は採光を活かしてワークラウンジへと変更しました。
入居者はいつでも使用でき、goodofficeの会員様もご利用いただけます。
③2F/3Fは1R29戸+共用部（キッチンスペース）
（リノベーション後のお部屋です）
今回のリノベーションでは入居者の選択肢を広げるために居室をスタンダードタイプとスーペリアの2種類用意し、全て家具設置済みのお部屋です。
快適に過ごしていただくため、床材は遮音性のあるカーペットを採用し、2階は女性専用フロア、3階は男性専用フロアとしています。
元々シャワー室とトイレは共用で設置されていたため、リノベーションで一新しています。
（左：リノベーション前のお部屋 右：リノベーション後のお部屋）
スタンダードタイプのお部屋は11㎡の広さを確保。
全ての居室で、収納はオープンクローゼットを採用しているため、広々とした空間になっています。
家具付きでスーツケース一つで身軽に利用できることから、これから1人暮らしを始めたい方や現在ホテル暮らしをされている方などにご好評頂いております。
（左：リノベーション前のお部屋 右：リノベーション後のお部屋）
スーペリアタイプのお部屋は18㎡の広さを確保。
20代〜30代の入居者様が多く、男女比は偏ることなく均等に入居申込をいただいております。
外国の方も入居されている等、新しいライフスタイルが広がっています。
④サウナを新設して他の物件にはない生活体験を届ける
「暮らしととのう」をコンセプトにした今回のリノベーションでは、寮当時の2階の共同浴場をサウナスペースへ改修。屋上にもサウナスペースを配置することで男女それぞれのサウナを確保しています。
他の物件にはない特別な生活体験を届けることができ、物件の価値を高めることに成功しました。
（左：リノベーション前の共同浴場 右：リノベーション後の男性シャワーブース）
リノベーション前の浴室は数十年使用されていなかったことからサビが目立ち使用できる状態はありませんでした。
配管工事を行い設備を一新し、シャワーブース付きのサウナへ変更しました。
（左：リノベーション後のサウナ 右：リノベーション後の整いスペース）
男性用サウナは黒を基調とした内装となっており、外には外気浴も設置しています。
暮らしながら、働きながら整う生活を実現し、ウェルビーングな暮らし方を提供することに成功しています。
リノベーション後のフロアマップ
リノベーション後のフロアマップです。
リノベーション効果
築50年超えにも関わらず、リノベーションを実施したことで、完工10日で29戸全てが満室になりました。
家賃は周辺相場より3〜5万円高く設定して募集を行いましたが、
サウナ・カフェ・ワークラウンジを新設し、暮らしと仕事が近接した「暮らしがととのう」新しい住まいという差別化を測ったことでリーシングに成功しました。
グッドルームでは社宅・社員寮、学生寮だった建物を賃貸物件にコンバージョン・運営する事例が豊富にございます。
もしも同じようなお悩みを抱えるオーナー様がいらっしゃいましたら、ぜひ一度グッドルームまでご相談ください。