2013年4月アーカイブ

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元スターバックスCEO岩田松雄さんが来社

はじめまして。リノベーション部門営業の立野です。

先日22日、THE BODY SHOPやスターバックスの代表を務められていた
岩田　松雄さんに講演を開催していただきました。

企業が掲げる理念の重要性を再認識させられる
とてもありがたい内容でした。

当社では、「どこにもない、ふつう」という理念を掲げ、
無垢フローリングを活用することで、入居者さんの居心地を重視した空間作り
を目指しています。

この理念は一見、大家さんのためではなく、入居者さんのために
掲げられた理念のように思われます。

しかし、入居者さんの思いにぶれることなく応えつづけていくことが、
回りに回って大家さんのためになる。空室の解消、家賃アップにつながると
信じて仕事をしています。

理念の重要性だけでなく、スケジュールの管理方法や質の高い会議の進め方といった具体的な内容も色々と教えて頂きました。

「ついていきたい」と思われるリーダーになる５１の考え方や、

「MISSION～元スターバックスCEOが教える働く理由～」

などの著者でもあります。経営者さんも含め、現役でお仕事をされている方も多いかと思われますが、お仕事に悩まれた時など、とても参考になる内容だと思います。興味のある方はぜひ。

岩田さん本当にありがとうございました。

 

もし私がオーナーだったら頼みたい管理会社、頼みたくない管理会社

こんにちは。
リノベーション営業の荒山です。

4月も中旬になり、まだ空室のお部屋をお持ちのオーナー様には入居者の動向が気になるタイミングだと思います。

弊社はリノベーション会社なので、オーナー様もまだ決まるかもしれないという期待感があり、なかなか問合せが少ない時期でもあります。

そこで次なる行動を考え、管理会社を数十社訪問しますが、その中でリノベーションに興味を持って頂ける管理会社と、既にリフォーム会社と付き合いがあると、けんもほろろに話を聞いて頂けない管理会社があります。

そこで、あくまで私の個人的な意見ですが、前者の管理会社に管理をお願いしているオーナー様は幸運だなと思ってしまいます。

もちろん、もともと付き合いがある業者はその管理会社もあるわけです。
ただ、どういったリノベーションをするのか、新しいものを取り入れていこうとする好奇心や学習欲がこの管理会社にはあります。

案の定、細かくどういった内容か、他の業者と比べてどういった違いがあるのか、さらには施工事例もみたいと言ってきます。

なかにはスパイ的な動きをされる方もいらっしゃいますが(笑)

結局、こういった言動には他の管理会社との差別化であり競争力をつけたいという所が少なからずあると思います。

もちろん、最終的には管理しているオーナー様への顧客満足度に他なりません。

私たちも他のリノベーション業者と一線を画す、商品力や付加価値を持ったサービスを持っている自信はあります。

ただ、設立4年目の不動産ベンチャーでもあり、知名度がまだまだありません。

私が様々な街の管理会社を訪問しても、しっかり話を聞いて頂けるのは一つの街でも３社あるかないかです。

ここで1つ、私の経験談を話してみたいと思います。

世田谷の成城学園前で回っていた時、地元で知名度のある管理会社へ飛び込み訪問しました。
それまでに訪問した管理会社は、地元で付き合いのあるリフォーム業者が多いため、敬遠されがちでした。

「ここもダメかな・・・」

と半ば諦めモードで、とある管理会社を訪問したところ、皆さん忙しそうだったにも関わらず、

"ちゃきちゃきした"男性

にご対応いただき、いろいろと話を聞いていただきました。

リノベーション実施に最適なお部屋があるかどうかわからないとおっしゃっていたのですが、その3か月後に１Rのお部屋をご紹介頂き、

「まだお前たちの事は半信半疑だけど、なかなかこの部屋は入居者決まらないし、オーナーもリノベーションを考えていたからいい機会」

という事で始まりました。

before

After

結局、リノベーション工事の打診からご成約まで３ヵ月近くかかったのですが、その間も"ちゃきちゃきした男性"から厳しくも温かいバックアップを頂きました。

ようやくリノベーション施工を成約いただき、こちらも期待に応えるリノベーションをし、お悩みだった入居者も施工中に決まり、管理会社とオーナー様に

「『施工中に入居者が決まる』って話は本当だったんだね！」

とおっしゃっていただきました！！

また、

「今後もハプティックさん、ちょくちょく利用するわ」

とおっしゃっていただきました！！！

この時点でこの管理会社には、この街の他の管理会社よりも、築古物件を再生し、オーナー様の顧客満足度をあげるための提案力が間違いなく一つできたわけです。

もちろん、顧客満足度の上げ方はいろいろあると思います。

賃貸不動産のマーケットも10年前と比べ、目まぐるしく日進月歩の状況です。

付き合いのある業者の商品・サービスで、現在の賃貸マーケットに対応できるのか、また、ずっと何も手を打たないで空室状況が改善するのか、非常に疑問です。
(だからこそ弊社はそこに勝機を見出しサービスを展開しているわけですが)

若干都合の良い考え方でありますが、別に弊社だけでなくても、いろいろな業者やサービスを試してみる、好奇心旺盛な管理会社に頼みたいと、「私がオーナーだったら」思ってしまうわけです。

少なくとも、

「家賃が高いから入居者が決まらないのです。家賃を下げましょう」

という、自分でも思いつく提案をされても困りますよね。

そういった意味では、リノベーション会社だけではなく管理会社も考え方、やり方次第で非常に勝機のある分野であり、淘汰されていく会社もまたあるという事だと思います。

そして、それぞれの管理会社と一心同体の大家さんの命運もまたそこ次第、という事になっていきます。

なんとなく、耳触りの良い言葉だけ言って何も提案してこない、もしくは、いつまでたっても家賃を下げる、ありきたりのリフォームしか提案してこない業者さんであれば、少し立ち止まって考えてみた方がいいのかもしれません。

あくまで、たくさんの管理会社を訪問している一業者の営業担当の一意見という事で、ご参考になれば幸いです。

 

新生活スタートの季節に考えて頂きたいこと。

こんにちは！

リノベーション営業の小林です。

もう4月に入りましたね。

4月は新しく社会人になったり、大学に通うために地方から引越ししてきたり、はたまた今の会社で転勤・異動が出たりと、まさに新生活スタートの季節ですね。

私も地元の栃木から横浜に引っ越してきた時の、ワクワク感とドキドキ感を思い出します。

一方で、この時期は賃貸経営においてはご存知の通り、一年で一番の入退去のピークが過ぎた時期と言っても過言ではありません。

ここで、大学一年生から10年以上の付き合いのある私の友人の話をさせてください。

私の友人がつい先月、東急大井町線「荏原町」から、スイーツの街として名高いオシャレタウンの「自由が丘」に引越ししました。

別に転勤ではなかったのですが、本人曰く、「オシャレな街に住むと女性にモテる」とのこと・・・（笑）

それはさておき、仕事柄ついつい興味津々で物件を観に行っちゃいました。ついでに引っ越しのお手伝いまでしちゃいました。

なんといっても立地はスイーツの街「自由が丘」！

駅から徒歩10分！
そして、新築！（2013年2月築）
さぞかし家賃は高いのだろうなと

「家賃はだいたい95,000円くらい？新築だし。」と友人に家賃を聞いてみると・・・・

「いや、管理費入れて85,000円だよ。けっこういいでしょー♪」

なんと85,000円！！！（管理費2,000円込）

しかも、設備がスゴいのです！

角部屋2面採光で、床はフローリング。エアコンもピカピカです。

ウォークインクローゼット付き・・・羨ましいっ！！

洗面台も完備。洗濯機置き場もここに。床下収納もあります。

もちろんバス・トイレ別。お風呂は単身用には珍しい追い焚き機能付き！

トイレはウォシュレット付き。

キッチンは清潔感のあるガスコンロ。

間取は、こんな感じのワンルームです。面積：24.63㎡。構造は木造アパート（2階建）
おまけにTVドアホンまで完備です。

ここで、私が申し上げたいのは「ただ単にこの物件が素晴らしい」ということではありません。
　・「立地が自由が丘駅から徒歩10分」
　・「新築」
　・「設備が完璧」
　・「家賃85,000円」
ということは、アパート・マンション経営をされている方々にとってはまさに強敵の出現なのです！！！

例えば、引っ越し先として、同じ自由が丘でも、
　・「駅から徒歩8分」
　・「築25年」
　・「設備はバス・トイレ別だけ」
　・「家賃は80,000円」
といった物件があったとします。

私が引越しするなら、どっちの物件を選ぶかというと、ちょっと背伸びして新築の方を選んじゃいます。

引越し先の部屋を観て回っていて、一度いい部屋を観てしまったら、当初の家賃予算も数千円くらいならオーバーしても、納得した部屋に住みたいと思います。

といったように、ここ数年で競争が激化しているのです。

新聞で地価が下落という記事が載っているのではなく、本当に身近な話なのです！

事実、首都圏（東京、横浜・川崎）でさえも、家賃はここ3年間で約1～2割低下しているのです。

【アパートの家賃水準】
（2008 年1~3月期の平米辺り家賃相場を100と設定）

【マンションの家賃水準】
（2008 年1~3月期の平米辺り家賃相場を100と設定）

出所：REINS TOWER　首都圏賃貸居住用取引動向

現在、保有されている物件に空室がなくても、実際に住んでいる入居者は以下のような考えを持ったり、不満を抱えていたりしていることから、次の引越し先を考えるのかもしれません。

　・「やっぱバス・トイレ別の部屋にすればよかった」
　・「洗面台があったら便利なのに...」
　・「隣の部屋がうるさいなぁ～、住む前はわからなかった」
　・「収納が少なくて困る」
　・「IHって火加減が分かりにくいなぁ」
　・「もう少しお金にゆとりが出たら引越ししたい」
　・「女性にモテたい！オシャレな街に引越ししよう！」（笑）

こんなとき、場所もよくて、設備がたくさん揃っていて、家賃が割安な物件があったら・・・

サヨナラされてしまいます。

フラれてしまいます・・・（笑）

しかし、これは笑い事ではありません！

入居者にフラれ続けてしまうと、手元には１円も入ってこない危険性もあります。

そして、今回のような築浅で割安の「モテ物件」が増えてくると、保有されてる物件が見向きもされなくなってしまいます。

そこで、この3月・4月に、空室が出てしまった方。または空室が埋まっていない方に一言。

空室をフラれない「モテ物件」にするのを、いつやるか？

「今でしょ！」

すいません。今回は今年トヨタのCMに出演されていた某予備校講師のお言葉をお借りしましたが、賃貸経営において間違いなく競争が激しくなってきています。

そんな中、築20年を過ぎた築古の物件をどうやって生き残っていかせるか、この4月のこの時期に考えていただけると幸いです。

建物の寿命もまだまだ数十年と長いのですから、健康第一で大事にしてあげてくださいね。

 

ご相談は、お気軽にどうぞ。